Cuánto cuesta una reforma integral en Madrid: precios por m², ejemplos reales y cómo calcular tu presupuesto

Índice de contenido

Introducción

Cuánto cuesta una reforma integral es la pregunta que más escucho cuando alguien empieza a planificar su vivienda en Madrid. Y no me extraña: entre mano de obra tensionada, normativas municipales, ayudas públicas y calidades muy dispares, el rango puede moverse bastante.

En 2025, cuánto cuesta una reforma integral depende de tres cosas clave: el alcance real (qué incluye y qué no), las calidades elegidas y la complejidad técnica (mover “húmedos”, abrir pasos estructurales, instalaciones completas, etc.). A lo largo de esta guía te explico con números aterrizados, ejemplos prácticos y una fórmula rápida para que puedas estimar cuánto cuesta una reforma integral en tu caso concreto sin marearte con presupuestos poco comparables.

Para situarnos: en Madrid capital, mi regla de bolsillo 2025 para cuánto cuesta una reforma integral se mueve entre 650 y 1.100 €/m² para calidades medias a buenas. Por debajo de ~600 €/m², normalmente estás recortando alcance o calidades; por encima de ~1.200 €/m² entras en gama alta o en partidas singulares.

Esa horquilla te servirá de faro cuando preguntes cuánto cuesta una reforma integral a distintas empresas, porque te permitirá identificar enseguida si un “precio por m²” suena realista o si te están vendiendo humo. En mi caso, cada vez que me han puesto encima de la mesa 500 €/m² “todo incluido”, he acabado encontrando exclusiones, sobrecostes en obra o renuncias en acabados. Por eso repito tanto la pregunta cuánto cuesta una reforma integral: es útil para detectar alarmas tempranas y para negociar con criterio.

Precio por m² en Madrid (2025): rangos realistas y qué incluyen

Cuando alguien me pide un número rápido para saber cuánto cuesta una reforma integral, empiezo por el precio por metro cuadrado como orientación, pero siempre aclaro que es un atajo, no el mapa. Aun así, funciona muy bien para barajar escenarios:

Gama media sensata (instalaciones completas, cocina y baño(s) completos, suelos laminados de calidad media-alta, puertas lacadas estándar, pintura bien ejecutada): 650–900 €/m². En este rango es más fácil entender cuánto cuesta una reforma integral cuando se prioriza la relación calidad-precio.
Media-alta (porcelánicos grandes, carpintería interior a medida en parte de la vivienda, buena iluminación, mejoras de aislamiento, alguna partida especial): 900–1.100 €/m². Aquí cuánto cuesta una reforma integral refleja ya decisiones estéticas y técnicas que elevan la nota.
Alta (madera natural, microcemento a buen nivel, domótica, carpintería exterior premium, diseño singular): 1.200–1.600+ €/m². En este tramo, cuánto cuesta una reforma integral sube porque “cada detalle cuenta” literalmente.

En 2025, si te estás preguntando cuánto cuesta una reforma integral por tamaños típicos, puedes orientar así:

60–80 m² → 40.000–65.000 € (media a media-alta).
80–100 m² → 55.000–85.000 € (media a media-alta).
100 m² bien equipado → 80.000–100.000 € o más (media-alta a alta).

Yo aprendí que cuánto cuesta una reforma integral no es solo “m² × precio por m²”: hay extras que disparan el presupuesto (ventanas eficientes, climatización por conductos, carpinterías a medida, domótica) que conviene separar para que la comparativa sea honesta.

1.1) Gama media, media-alta y alta: diferencias prácticas

Para entender cuánto cuesta una reforma integral, conviene traducir las “gamas” a decisiones concretas:

Media: instalaciones nuevas completas (electricidad y fontanería), cocina funcional con encimera de cuarzo, baño con porcelánico 60×60, suelos laminados AC4/AC5, puertas lacadas estándar, pintura lisa. Si dudas cuánto cuesta una reforma integral en esta gama, piensa en un acabado “bonito y duradero” sin caprichos caros.
Media-alta: mejoras en iluminación (empotrables de calidad, carriles en zonas clave), algún frente de carpintería a medida, porcelánicos grandes en zonas húmedas, mejor aislamiento acústico en techos o tabiques. Aquí ya notas que cuánto cuesta una reforma integral sube por detalles de confort.
Alta: suelos de madera natural, microcemento bien ejecutado, carpinterías interiores de diseño a medida, domótica con escenas, ventanas de altas prestaciones, baños con piezas singulares. En esta liga, cuánto cuesta una reforma integral puede doblarse respecto a la gama media del mismo piso.

1.2) Precio por m² según estado del piso y cambio de distribución

Hay viviendas que obligan a replantear cuánto cuesta una reforma integral por su estado: tuberías antiguas, cableado obsoleto, forjados sensibles, techos muy altos con sorpresas. Si además cambias distribución (mueves cocina o baños), cuánto cuesta una reforma integral incorpora partidas de replanteo, nuevas bajantes o refuerzos estructurales. Mi consejo: si tu piso es antiguo y vas a cambiar “húmedos”, calcula un colchón del 8–12% para imprevistos; esa previsión ha salvado más de un plan cuando cuánto cuesta una reforma integral parecía ir sobre raíles.

Ejemplos de presupuesto: piso de 70 m² y 100 m² (con partidas y totales)

Aterrizar cuánto cuesta una reforma integral con casos reales ayuda muchísimo a decidir. Te dejo dos escenarios muy típicos en Madrid capital, con números redondos y partidas clave.

Caso A — 70 m² (calidades medias sensatas): instalaciones completas, 1 baño + cocina completos, suelos laminados, 7 puertas, pintura; extras: 5 ventanas PVC con vidrio de buenas prestaciones y 2 splits de aire.
- PEM (presupuesto de ejecución material): ~54.300 €
- Impuestos y tasas: ICIO 3,75% del PEM ~2.036 €; tasas municipales (tramitación/ocupación de vía) ~200–400 €
- Honorarios técnicos (proyecto + dirección de obra) ~8% del PEM = 4.344 € + IVA 21%
- IVA obra: 10% si cumples requisitos (obra de renovación para uso particular, edificio con antigüedad suficiente y materiales aportados por el contratista ≤40% de la base) o 21% si no cumples.
- Total orientativo: con IVA 10% → ~67.000 €; con IVA 21% → ~73.000 €.
  En este tamaño, cuando me preguntan cuánto cuesta una reforma integral, esta horquilla encaja muy bien si no hay sorpresas ni caprichos “gama alta”.
Caso B — 100 m² (reforma ambiciosa, media-alta): integral completa, extras: 8 ventanas eficientes + climatización por conductos.
- PEM: ~101.600 €
- Impuestos y tasas: ICIO 3,75% ~3.810 €; tasas ~300–600 €
- Honorarios técnicos: ~10% del PEM = 10.160 € + IVA 21%
- IVA obra: 10% (si procede) / 21% (si no procede)
- Total orientativo: con IVA 10% → ~128.000 €; con IVA 21% → ~139.000 €.
  Con estas calidades, cuánto cuesta una reforma integral se mueve ya en la zona media-alta, sobre todo por las ventanas y el aire por conductos.

Cuando comparo presupuestos, lo primero que reviso para entender cuánto cuesta una reforma integral en serio es si las instalaciones van completas (cables, cuadro, tuberías, desagües) y si la cocina/baños están bien cerrados con partidas y calidades claras. Si una oferta “agresiva” en m² deja fuera instalaciones o ventila partidas con descripciones vagas, me apunto un “ojo” en el cuaderno: esa oferta no está diciendo toda la verdad sobre cuánto cuesta una reforma integral.

2.1) Desglose por partidas (demoliciones, albañilería, instalaciones…)

Para responder con precisión a cuánto cuesta una reforma integral, ayuda mucho pensar en capítulos:

Demoliciones y retirada de escombros: derribos de tabiques, levantamiento de solados y alicatados, retirada de sanitarios, mobiliario de cocina, etc.
Albañilería y tabiquería: nuevos tabiques, refuerzos, rozas, trasdosados de pladur, nivelaciones.
Instalaciones: electricidad (cableado, mecanismos, cuadro nuevo), fontanería (tuberías, desagües), climatización (splits o conductos), ventilación.
Carpintería interior: puertas, frentes de armario, mobiliario a medida básico.
Carpintería exterior: ventanas y balconeras con sus persianas.
Revestimientos y suelos: porcelánicos, laminados, madera; zócalos.
Cocina: muebles, encimera, electrodomésticos, fontanería y electricidad de la zona.
Baños: sanitarios, griferías, platos de ducha/bañera, mamparas, muebles.
Pintura e iluminación: alisado, imprimaciones, manos de pintura, luminarias.

Mi aprendizaje: cuanto más fino el desglose, más fácil comparar cuánto cuesta una reforma integral entre empresas. Pídelo por escrito y con mediciones; comparar “manzanas con manzanas” ahorra disgustos.

2.2) Extras frecuentes: ventanas y climatización por conductos

Las ventanas afectan muchísimo a cuánto cuesta una reforma integral y al confort. Una unidad estándar instalada suele moverse entre ~400 y 900 € según tamaño y prestaciones. Ojo: cambiar todas las ventanas de un piso medio puede añadir 3.000–7.000 € o más al total.

La climatización por conductos en un piso típico ronda 5.000–8.000 €, dependiendo de potencia, distribución y rejillas. Si la incluyes, cuánto cuesta una reforma integral sube, pero ganas silencio, confort y estética (adiós splits vistos). En mi experiencia, cuando el presupuesto aprieta, prefiero hacer una previsión realista del sistema de clima y ajustar acabados antes que recortar instalaciones: al final eso determina cómo se vive la casa.

Qué encarece (o abarata) de verdad una reforma integral

La respuesta a cuánto cuesta una reforma integral cambia mucho si tocas puntos estructurales o “húmedos”. Aquí están los aceleradores y frenos más comunes:

Mover cocina y baños: afecta a bajantes, ventilaciones, pendientes y registros. Si hay que crear nuevas acometidas o elevar suelos, cuánto cuesta una reforma integral lo nota.
Abrir pasos estructurales: exige cálculo y dirección técnica, y puede requerir refuerzos metálicos, lo que encarece.
Estado del edificio: tuberías de plomo, cableados antiguos, forjados con limitaciones. Cualquier sorpresa reabre la pregunta cuánto cuesta una reforma integral con un “depende” sensato.
Acabados: porcelánicos grandes, microcemento de calidad, carpinterías lacadas a medida, domótica, iluminación avanzada. Sumando extras, cuánto cuesta una reforma integral pasa de “razonable” a “ambicioso”.
Plazos: cuanto más quieras comprimir, más coste indirecto y riesgo de sobrecostes por solapes. Un plan realista ayuda a que cuánto cuesta una reforma integral no se dispare por urgencias mal gestionadas.

3.1) Mover “húmedos” y abrir pasos estructurales

Si estás reconfigurando la casa, cuánto cuesta una reforma integral se apoya en un buen proyecto: replanteos claros, secciones, detalles de encuentros y una planificación de instalaciones realista. En mi caso, cada paso estructural que he abierto con cálculo y supervisión ha sido dinero bien invertido: se evita improvisar y cuánto cuesta una reforma integral se mantiene en lo previsto.

3.2) Viviendas antiguas: sorpresas típicas y colchón del 8–12%

En fincas antiguas, la pregunta cuánto cuesta una reforma integral exige un colchón del 8–12%. El motivo: encuentros de forjados irregulares, bajantes compartidas con vecinos, instalaciones ocultas. Cuando aparece la sorpresa (y aparece), ese colchón evita renuncias de última hora o decisiones precipitadas.

Impuestos, licencias y tasas en Madrid: ICIO 3,75%, TPSU, ocupación de vía e IVA 10% vs 21%

Mucha gente se centra en “mano de obra + materiales” y se olvida de la pata administrativa, que también configura cuánto cuesta una reforma integral en Madrid:

ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): desde 1/1/2024 el tipo aplicable en Madrid es 3,75% sobre el PEM. Si tu PEM es de 60.000 €, el ICIO son 2.250 €. Es un fijo que debes sumar cuando calcules cuánto cuesta una reforma integral.
TPSU (Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos): depende del tipo de tramitación y servicios administrativos; no es lo mismo una licencia de obra mayor que una declaración responsable. Suma también la tasa por ocupación de vía (contenedor, andamio), que varía según superficie y días de ocupación. Todo esto impacta en cuánto cuesta una reforma integral.
IVA: por defecto 21%. Puede ser 10% si se cumplen tres condiciones (obra de renovación/reparación de vivienda para uso particular; edificio con acabado de obra hace ≥2 años; el contratista no aporta materiales por encima del 40% de la base). Si no cumples, asume 21% para calcular cuánto cuesta una reforma integral.

4.1) ¿Cuándo aplico IVA 10%? (casos prácticos)

Para aterrizar cuánto cuesta una reforma integral con IVA reducido:

Sí al 10%: reforma de tu vivienda habitual de más de 2 años de antigüedad, con contratista que aporta materiales ≤40% de la base imponible, y alcance de reforma (no obra nueva).
No al 10%: si compras muchos materiales por tu cuenta, si los materiales aportados por el contratista superan el 40%, si es obra nueva o si el destinatario es comunidad o empresa (con matices).

Mi recomendación: antes de cerrar números, simula ambos escenarios de IVA. Te sorprenderá cómo cambia cuánto cuesta una reforma integral al pasar del 21% al 10% en la parte de obra.

Ayudas vigentes 2025: Plan Rehabilita, Renove de Ventanas e IRPF por eficiencia

Si tu objetivo es mejorar eficiencia, merece la pena investigar ayudas y deducciones antes de firmar. Su impacto sobre cuánto cuesta una reforma integral es real:

IRPF por eficiencia (hasta 31/12/2025): deducciones del 20% al 60% según la mejora conseguida (por vivienda o edificio), con topes y certificados energéticos antes y después.
Plan Rehabilita Madrid 2025 (Ayuntamiento): líneas de accesibilidad, conservación y eficiencia con intensidades que pueden alcanzar entre el 40% y el 90% según criterio y renta.
Plan Renove de Ventanas CAM 2025: ayudas por m² de vidrio, con topes por vivienda; útil si vas a renovar muchas carpinterías.

Cuando incorporo estas ayudas, cuánto cuesta una reforma integral baja de forma efectiva porque parte del gasto retorna vía subvención o deducción. Eso sí, los plazos de gestión existen: si vas justo de tiempo, calcula también la variable “espera” para no tensionar la obra.

Plazos: cuánto tarda una integral bien planificada (y cómo evitar retrasos)

El calendario influye en cuánto cuesta una reforma integral. A mayor prisa, mayor riesgo de ineficiencias. Con una planificación razonable:

Un integral de 80–100 m² suele moverse entre 10 y 16 semanas de obra.
Si hay proyectos/licencias más complejas, suma el tiempo administrativo previo.

Cuando he intentado comprimir en exceso, he visto cómo cuánto cuesta una reforma integral se resentía por horas extra, esperas de material y solapes de oficios. La clave es un cronograma coherente: si el chapter de demoliciones termina el miércoles, que las mediciones de instalaciones estén revisadas el jueves, no el lunes siguiente.

6.1) Plan vs realidad: cómo comprimir tiempos sin disparar costes

Si necesitas acelerar sin castigar cuánto cuesta una reforma integral, estas tácticas funcionan:

Pedir materiales críticos con antelación (sanitarios, ventanas, suelos de stock limitado).
Agendar inspecciones y hitos de obra (cerrar instalaciones antes de cerrar tabiques, pruebas de estanqueidad, etc.).
Coordinar oficios con holguras realistas; a veces un día “en blanco” evita dos semanas de retrasos.

Cómo pedir y comparar presupuestos: mediciones, partidas y calidades

He visto demasiados clientes frustrados porque no sabían cuánto cuesta una reforma integral de verdad: tenían tres ofertas que no se podían comparar. Para evitarlo:

Pliego/mediciones: define estancias, partidas, calidades, unidades y superficies. Sin esto, nadie te dirá cuánto cuesta una reforma integral con rigor.
Presupuesto por capítulos: nada de “todo incluido” ambiguo; pide demoliciones, albañilería, instalaciones, carpinterías, cocina, baños, pintura, climatización… con detalles.
Lista de exclusiones: pregunta “qué no está incluido”. Esta frase vale oro cuando quieres la verdad sobre cuánto cuesta una reforma integral.
Plan de pagos y plazos: por hitos, con garantías y penalizaciones razonables por incumplimientos.
Muestras y marcas de referencia: si pones “porcelánico grande”, define gama/precio m². En mi caso, anoto referencias de catálogo para atar cuánto cuesta una reforma integral a un nivel de acabado concreto.

7.1) Checklist para comparar “manzanas con manzanas”

¿Instalaciones completas?
¿Cocina/baños cerrados con modelos y series?
¿Ventanas definidas por prestaciones (no solo color y apertura)?
¿Clima por conductos con cálculo y rejillas detalladas?
¿Pintura con preparación y número de manos?

Con este checklist, verás cómo las ofertas se acercan y puedes decidir cuánto cuesta una reforma integral con mucha más seguridad.

Fórmula rápida para estimar el coste total de tu reforma

Para tener un número rápido y honesto de cuánto cuesta una reforma integral en tu caso, uso esta fórmula:

Coste total ≈ (m² × precio/m²) + extras grandes (ventanas, clima) + ICIO (3,75% del PEM) + tasas (TPSU/ocupación) + honorarios (8–12% del PEM + IVA 21%) + IVA obra (10% o 21% según requisitos).

8.1) Ejemplo guiado de la fórmula con variables (m², extras y tasas)

Imaginemos un piso de 85 m² en gama media-alta:

Precio/m²: 950 € → 85 × 950 = 80.750 €
Extras: ventanas (6 uds × 700 €) = 4.200 €; clima por conductos 6.500 € → 10.700 €
PEM estimado: 91.450 €
ICIO (3,75%): 3.429 €
Tasas: 400 €
Honorarios: 9% del PEM = 8.230 € + IVA 21% = 9.958 €
Subtotal antes de IVA obra: 105.237 €
IVA obra: si 10% → 9.145 €; si 21% → 19.203 €
Total con IVA 10%: 114.382 €
Total con IVA 21%: 124.440 €

Con esta cuenta en la mano, responder cuánto cuesta una reforma integral deja de ser una adivinanza. Puedes jugar con el precio/m² (bajar a 900 o subir a 1.050) y ver el impacto sin rehacer todo.

Errores comunes y señales de alarma (el mito del 500 €/m²)

El error número uno cuando se pregunta cuánto cuesta una reforma integral es enamorarse de un precio por m² sin entender el alcance. Algunos avisos:

“Todo incluido” sin partidas: si no hay capítulos, no sabes cuánto cuesta una reforma integral en cada pieza del puzzle (y ahí se cuelan sorpresas).
Exclusiones escondidas: retirada de escombros, licencias, instalaciones parciales, mobiliario de cocina sin herrajes de calidad… Si no lo ves, pregúntalo.
Plazos imposibles: saturan la obra y encarecen. Un calendario razonable protege cuánto cuesta una reforma integral.
Comparar cocina low-cost vs cocina a medida como si fueran iguales: no lo son. Define estándares.
Firmar sin mediciones: sin números de superficie, la pregunta cuánto cuesta una reforma integral no tiene respuesta fiable.

En mi caso, he aprendido que una oferta creíble no teme el detalle. Si el proveedor te acompaña desglosando y proponiendo alternativas (por ejemplo, “si cambiamos estas ventanas por estas otras, bajamos 2.000 € sin perder aislamiento”), estás más cerca de una respuesta realista a cuánto cuesta una reforma integral.

Conclusión

En resumen, responder a cuánto cuesta una reforma integral no va de adivinar un número, sino de controlar un proceso: definir el alcance real, fijar calidades y anticipar licencias, impuestos y extras. Cuando te preguntes cuánto cuesta una reforma integral para tu piso en Madrid, piensa en una horquilla razonable (650–1.100 €/m² en calidades medias–buenas) y, a partir de ahí, aterriza el dato con mediciones y partidas claras.

Mi método es sencillo y funciona: primero cierra qué incluye tu reforma (instalaciones completas, cocina y baños definidos, carpinterías y suelos con gama y unidades). Después separa los extras que de verdad mueven la aguja —ventanas eficientes y climatización por conductos— y calcula su impacto. Por último, incorpora la pata administrativa (ICIO 3,75%, tasas y el escenario de IVA 10% vs 21%). Así, la pregunta cuánto cuesta una reforma integral deja de ser abstracta y se convierte en un presupuesto defendible.

Usa siempre una fórmula rápida y honesta: Coste total ≈ (m² × precio/m²) + extras + ICIO + tasas + honorarios + IVA. Con esa cuenta podrás comparar ofertas “manzana con manzana”, negociar con argumentos y decidir dónde invertir sin que cuánto cuesta una reforma integral se dispare por decisiones improvisadas. Recuerda reservar un colchón del 8–12% en fincas antiguas; ese margen evita renuncias cuando aparece la típica sorpresa de obra.

Un aviso final que ahorra disgustos: desconfía de los 500 €/m² “todo incluido” sin desglose. Si alguien te da un número sin partidas, sin mediciones y sin aclarar exclusiones, no te está diciendo de verdad cuánto cuesta una reforma integral en tu caso. Prioriza lo que no se ve (instalaciones, aislamiento, estructura) antes de obsesionarte con el último acabado de catálogo: el confort y la durabilidad mandan.

Si sigues estos pasos, sabrás exactamente cuánto cuesta una reforma integral para tu vivienda, con fechas realistas y sin sorpresas. Y, lo más importante, tendrás una casa que responde a tus prioridades —confort, eficiencia y estética— al precio correcto.